關(guān)于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的幾點探討1
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介主要是作為信息中介而存在的,是信息稀缺年代的產(chǎn)物。在社會發(fā)展進(jìn)入21世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)信息化時代以后,這種單純提供信息的中介模式將受到很大的沖擊。網(wǎng)絡(luò)時代的房地產(chǎn)中介將成為一種信息密集型產(chǎn)業(yè),信息的準(zhǔn)確性、及時性以及信息量的多寡仍是直接影響其成敗的要害因素,此時的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)則以其方便快捷、信息量大、傳播范圍廣等優(yōu)勢成為中介行業(yè)高效運營的保證。
1、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義 很多發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)行業(yè),無論是買賣存量還是增量幾乎都是經(jīng)過中介進(jìn)行交易的,所有買房和賣房信息都是通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送的。以美國為例,房地產(chǎn)交易有85是通過中介服務(wù)進(jìn)行的,其中信息技術(shù)的應(yīng) 用十分廣泛。1997年以來,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的70多萬名成員中,上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27增加到72； 平均有90的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60的經(jīng)紀(jì)人使用E-mail與客戶聯(lián)系；60的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的 網(wǎng)站,72的房地產(chǎn)公司直接通過網(wǎng)絡(luò)與客戶洽談業(yè)務(wù)。 目前在歐美房地產(chǎn)中介行業(yè)比較流行的信息技術(shù)是MLS（MultipleListingService）系統(tǒng),它通過房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)合,共同組建信息共享的系統(tǒng)資源,彼此分享信息。對于要租買房屋的消費者來說,只需在房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所設(shè)的計算機終端上輸入要租買房屋的特征,就可以查出所有共享資源中符合條件的房產(chǎn),并可 以通過網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的實際位置,通過網(wǎng)上播放的實地錄像“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及 房內(nèi)格局是否符合自己的喜好。假如在現(xiàn)有的共享資源中沒有找到合適的房產(chǎn),客戶還可以委托經(jīng)紀(jì)人把 自己的要求上傳至專業(yè)的房產(chǎn)交易網(wǎng)站,在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找相關(guān)房源。在美國目前大約有90的房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參加了MLS系統(tǒng),英國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國家也相繼推行了MLS系統(tǒng)。信息技 術(shù)在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能計算機評估房地產(chǎn)價格等等。 結(jié)合美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息化的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,筆者認(rèn)為房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義可以概括為 以下幾個方面： 1.1、辦公自動化、信息化（OA系統(tǒng)）：實現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)化傳遞、信息資源的快速共享、工作流程的 全部自動化。 1.2、業(yè)務(wù)處理自動化、信息化（即企業(yè)的MIS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)）：實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)治理的統(tǒng)一規(guī)劃 、項目治理、財務(wù)治理和人力資源治理等主要內(nèi)容的基礎(chǔ)治理業(yè)務(wù)處理活動自動化和信息化。 1.3、客戶服務(wù)自動化：利用信息系統(tǒng)及時了解客戶信息,并以最快的速度向客戶提供最滿足的服務(wù)�？蛻舴⻊�(wù)自動化在美國已經(jīng)作為公司發(fā)展最為重要的一部分。
2、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的優(yōu)勢分析 2.1、有利于降低運營成本、形成規(guī)模效益。在房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的初期,中介公司一般以電話的形 式開展業(yè)務(wù)往來,因此信息的獲取渠道非常單一,人力、物力的投入成本較高,尤其是公司的業(yè)務(wù)擴大時,信 息渠道窄的制約更明顯起來。如今在網(wǎng)絡(luò)時代,則能有較實現(xiàn)信息傳遞成本的低廉化,由此能夠給公司帶來相應(yīng)的規(guī)模效益。以美國的MLS系統(tǒng)為例,該系統(tǒng)采用的是遠(yuǎn)程在線交易系統(tǒng),具有實時處理業(yè)務(wù)和遠(yuǎn)程控制的特點,信息化平臺為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。美國MLS的成功經(jīng)驗表明,信息集成化和服務(wù)集成化既方便了客戶,同時也使得公司在不斷的發(fā)展和壯大中有效的降低運營費用。 2.2、有利于提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè),中介公司競爭能力的強弱要害反應(yīng) 在其總體服務(wù)質(zhì)量的高低上。決定服務(wù)質(zhì)量差異的主要因素在于服務(wù)的專業(yè)性和技術(shù)性。專業(yè)性的加強要害在于中介公司服務(wù)理念和專業(yè)知識的不斷完善；而技術(shù)性的提高則體現(xiàn)在整個服務(wù)的過程中能為客戶提供更方便、快捷和準(zhǔn)確的信息。網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢恰好可以為這種對服務(wù)技術(shù)性的要求提供強大的支持。通過網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用,整個服務(wù)流程變得更加簡單、順暢,中介公司之間可以進(jìn)行最快的信息交流,從而能夠在最短的 時間內(nèi)給客戶提供最完善的服務(wù)。 與此同時,中介公司以網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)為依托開發(fā)更多的業(yè)務(wù)種類,滿足不同客戶的多種需要。比如美國的MLS系統(tǒng)就憑借其交易系統(tǒng)可以遠(yuǎn)程控制的特點,為需要異地房屋買賣和租賃的客戶提供與本地客戶相同的服務(wù)。大大豐富了其客戶來源。同時,再加上很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依靠網(wǎng)絡(luò)有效地提高了工作效率,從而推進(jìn)了企業(yè)的品牌效應(yīng)不斷擴大。 2.3、有效地促進(jìn)了企業(yè)內(nèi)部治理的科學(xué)化。在企業(yè)發(fā)展過程中,隨著規(guī)模效應(yīng)的強化,往往帶來的負(fù)效應(yīng)是企業(yè)機構(gòu)臃腫和人員辦事效率降低,這就需要企業(yè)建立一個行之有效的內(nèi)部治理系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨,在公司內(nèi)部架設(shè)局域網(wǎng),使治理更為規(guī)�；蛯I(yè)化便成為了可能。局域網(wǎng)的架設(shè),一方面可以為公司內(nèi)人員之間的交流提供便利條件,公司成員之間通過局域網(wǎng)可以暢所欲言就公司現(xiàn)狀進(jìn)行討論,一些好的提議和見解也可以在交將近中不斷深化并達(dá)成共識；另一方面,房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)各公司的業(yè)績也可以在網(wǎng)絡(luò)上及時更新并予以通報,通過信息和業(yè)務(wù)量的查詢,公司治理者能夠及時把握本公司當(dāng)前在業(yè)內(nèi)的運行狀況和所處地位,從而能夠制訂更為有效的方針和對策。
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